¿Te estás planteando construir una casa desde cero? Si ese es tu caso, antes de emprender el proyecto primero te aconsejamos que leas este post para tener bien claro cuáles son las fases de construcción de una vivienda unifamiliar. Es decir, qué agentes participan en el proceso, cuáles son sus tareas, en qué orden intervienen y qué licencias se necesitan.
Promotor y Constructor
Dando por hecho que si estás leyendo esto es porque estás interesado/a exclusivamente en la construcción de tu propia casa, debes saber que en este caso eres tú quien actúa como promotor de la obra.
¿Pero qué significa ser promotor o autopromotor? A efectos legales, “será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
En otras palabras, el promotor es quien dispone del terreno y se encarga de buscar a una constructora que ejecute las obras. Y como también damos por hecho que ya cuentas con ese terreno donde construir y que, además, tiene la calificación adecuada para edificar sobre él, serás tú quien actúa como promotor y busca una empresa constructora para una vivienda.
Pasos para construir una vivienda unifamiliar
Estudio previo y anteproyecto
Antes de nada, la primera toma de contacto sirve para recoger todos los datos necesarios para la construcción de la vivienda. Es decir, hacer un estudio previo sobre el terreno donde se construirá, elaborar detalladamente un mapa del solar, conocer las características urbanísticas de la zona y, sobre todo, definir las necesidades de los propietarios.
Una vez recogidos estos datos, el departamento de arquitectura comienza a diseñar la vivienda, realizando varios croquis y bocetos para que el cliente pueda ver y decidir cómo será su futura casa. Esto es una imagen global de las características funcionales, formales, constructivas y económicas de la obra. Eso sí, es solo una orientación de lo que será la vivienda, no el resultado final.
Proyecto de arquitectura y licencias administrativas
Ya terminado el estudio previo y realizado el anteproyecto, es cuando llega realmente lo serio. En esta fase de la construcción de la casa se define de forma precisa las características de la vivienda y se solicitan las licencias necesarias para la obra.
El proyecto de arquitectura para la construcción de una vivienda unifamiliar se divide en dos: básico y de ejecución. En nuestro blog ya os contamos las diferencias entre proyecto básico y de ejecución pero, a modo de resumen, cada uno de ellos consiste en lo siguiente:
- Proyecto básico: Es una imagen global del proyecto donde se exponen los aspectos generales de la obra que se pretende construir y sus prestaciones. Este se le presenta al Ayuntamiento con el objetivo de mostrar que se cumplen con todas las normativas municipales y constructivas para que nos aprueben la licencia de obra.
Este documento debe incluir una memoria descriptiva y constructiva de las características generales de la obra; cumplimiento del CTE-DB-SI y CTE-DB-SUA; planos a escala y acotados de planta, alzados y secciones; y una estimación global de presupuesto por capítulos.
- Proyecto de ejecución: En esta fase se completa el proyecto básico y define todos los detalles y especificaciones de la obra a nivel estructural, cálculo de instalaciones, aislamientos, memorias completas, materiales, etc. Este documento contiene toda la información necesaria para que el director de obra pueda construir la vivienda unifamiliar.
En este caso incluye una memoria descriptiva y constructiva ampliada; planos de cimentación, estructura, detalles constructivos y esquema y dimensionado de las instalaciones; pliego de condiciones técnicas generales y particulares; mediciones acordes a los planos presentados; y el presupuesto obtenido tras aplicar precios de mercado.
Una vez redactados los proyectos, estos son presentados a los propietarios para que lo aprueben. Posteriormente se visan en el Colegio de Arquitectos y después se presentan a solicitud de licencia urbanística en el Ayuntamiento.
El proyecto básico y de ejecución pueden redactarse por separado o todo en uno. Hay casos en los que, para ganar algo de tiempo, primero se hace el proyecto básico y, mientras el Ayuntamiento lo tramita y aprueba, desarrollan el de ejecución. Eso sí, hasta que el Ayuntamiento no apruebe al menos el básico, no se puede comenzar la construcción de una vivienda unifamiliar.
Construcción de la vivienda
Ahora sí, llega el momento de comenzar a construir tu nueva casa. En la fase de construcción de una vivienda unifamiliar intervienen distintos agentes como el Director de Obra, Director de Ejecución Material de Obra, Coordinador de Seguridad y Salud (CSS) y constructor, entre otros, que deben coordinarse para una correcta ejecución.
El rol de Director de Obra es tomado por el Arquitecto, el de Director de Ejecución Material, por el Arquitecto Técnico y el de CSS por un técnico aparte o cualquiera de los anteriores.
Esta Dirección Facultativa se encarga de realizar el seguimiento de la obra, asegurar su correcta ejecución y resolver cualquier problema que pueda surgir durante la construcción. Por su parte, el CSS tiene la obligación de realizar un Plan de Seguridad y Salud para controlar que los trabajos se realizan con todas las garantías y el contratista o empresa constructora es quien ejecuta la obra.
En el proceso que implica construir una vivienda unifamiliar encontramos distintos pasos llamados capítulos de obra y que se presupuestan por partidas. Las partidas son las unidades de precio que aparecen desglosadas en el presupuesto: mano de obra, materiales, maquinaria, limpieza…
Trámite final
¿Han acabado ya las obras? Entonces ya solo queda el último paso antes de poder entrar a vivir que es meramente burocrático. Para la aprobación de Licencia de Primera Ocupación, se debe presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra junto al Libro del Edificio (en caso de promociones de viviendas) y la liquidación económica de la misma. Los técnicos del Ayuntamiento inspeccionarán la vivienda y, si se ajusta a la licencia concedida, procederán a su concesión.
Por último, ya sí, se podrán realizar el resto de trámites como la escritura ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, darla de alta en el Catastro y solicitar los suministros como el agua, luz, etc.
Especialistas en construcción y diseño de viviendas unifamiliares
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